Юридическая чистота сделки с недвижимостью

В рекламе большинства риелторских компаний упоминается о проверке юридической чистоты квартиры. Под этим чаще всего подразумевается проверка истории квартиры. На самом же деле понятие юридической чистоты относится скорее не к квартире, а к планируемой сделке. Если мы говорим, что квартира юридически чистая, то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной. Определения юридической чистоты, к сожалению, нет ни в одном кодексе или юридическом справочнике. И тем не менее им очень часто пользуются как термином, обозначающим совокупность качеств объекта права собственности (в частном случае - квартиры), свидетельствующих об отсутствии при всех ранее проведенных гражданско-правовых сделках с ним нарушений законодательства или нормативных актов. Очень похоже определяется и юридическая чистота сделки. Это совокупность гражданско-правовых качеств сделки, свидетельствующих об отсутствии при ее совершении нарушений законодательства или нормативных актов. Объект (квартира, комната) является юридически чистым только тогда, когда юридически чиста каждая проведенная в отношении его сделка.

Юридически грамотно составленный договор - это гарантия успешного достижения преследуемых хозяйствующим субъектом целей и задач, а также эффективной защиты его прав и законных интересов. Напротив, некорректный и непродуманный договор почти неизбежно влечет за собой возникновение проблем в гражданско-правовом плане, наиболее часто в консультационной практике встречаются спорные вопросы, регулируемые гражданским, трудовым и административным законодательством. Юридическая чистота сделки же зависит не только от правильно заполненного договора, но и от других важных документов. Попробую отразить некоторую суть проверки документов, а также приведу несколько полезных советов.

Продавец квартиры (комнаты) действительно является ее собственником. Для этого должны быть предъявлены подлинники правоустанавливающих документов, которыми являются свидетельство о праве собственности, если квартира приватизирована, договор купли-продажи, договор дарения, мены, свидетельство о праве наследования жилья и другие документы. Но при этом покупатель обязан проверить, насколько действительны сами документы, включая паспорт продавца.

При проверке правоустанавливающих документов добросовестный продавец будет помогать покупателю: в поездках в отделение милиции, выдавшее паспорт, нотариальную контору, зарегистрировавшую договор на передачу права на квартиру, в жилищно-эксплуатационную организацию, где хранится копия договора о приватизации и свидетельство о праве собственности. Там же должно быть тщательно проверено одно из важных обстоятельств, по основаниям которых впоследствии сделка может быть признана незаконной: имеют ли право на продаваемую квартиру другие лица, в том числе не проживающие и не зарегистрированные (не прописанные), а если имеют, то получено ли от них письменное согласие на продажу. Иногда квартиры продаются без согласия лиц, которые хотя и не являются собственниками, но имеют право пользования ими на все время своего отсутствия (служба в армии, выезд на учебу, загранкомандировка и т.п.).

Если при проверке подлинности документов продавец становится "на дыбы", бдительность покупателя должна быть усилена, и может быть, лучше прийти к выводу о нецелесообразности продолжать дело с продавцом.

Фальсифицированные документы на продаваемую (нанимаемую, обмениваемую) квартиру могут представить и юридические лица, фирмы, занимающиеся посредничеством в осуществлении гражданами жилищных сделок, но не чуждающиеся проведения незаконных операций. Непременным условием должно быть выяснение наличия лицензии у фирмы на данный вид деятельности. При ее отсутствии вступать в договорные отношения с данной фирмой не следует.

Заманчивые объявления о срочной продаже квартиры (дома) по недорогой цене. Действительно, у многих людей в силу жизненных обстоятельств возникает необходимость в срочной продаже жилья по более низкой цене. Но аферисты на жилищном рынке широко используют такого рода ситуацию как приманку для доверчивых людей: срочно - значит, у покупателя не будет времени проверить подлинность документов продавца, дешево - значит, с покупателя можно будет взять более высокий задаток как условие, что квартира не будет продана какому-нибудь другому лицу. В том и другом случае о признании сделки недействительной внакладе, и, как правило, крупном, остается покупатель дешевой квартиры. Возможности же возместить причиненный ущерб у потерпевшей стороны практически нет.

Предложение "срочно и дешево" должно служить предупреждением об опасности вступления в сделку, которая кажется сомнительной, а в итоге - незаконной. Использование фальшивых документов - один из самых опасных способов, наносящих добросовестному участнику сделки значительный финансовый ущерб, если он приобретает квартиру по фальшивым документам. При этом не имеет значения, первичные это документы (свидетельство о собственности, полученное при приватизации жилья) или вторичные (договор купли-продажи, дарения или генеральная доверенность). В первом случае может быть использован как дубликат, так и поддельное свидетельство о собственности, изготовленное на цветном ксероксе, при этом нередко производится подделка паспорта владельца квартиры. Поскольку документы в порядке у нотариуса, как правило, не возникает подозрений и он удостоверяет договор купли-продажи. Операции с продажей квартир происходят чаще всего, когда жилье оказывается во временном пользовании мошенников, например сдано им внаем или в аренду (юридическим лицам).

Для проведения сделки по приобретению недвижимого жилого имущества от покупателя требуется иметь паспорт, согласие супруга и, конечно, деньги. По всем пунктам все должно быть в порядке. Согласие супруга оформляется в письменном виде и удостоверяется у нотариуса. К условленному сроку к сделке должны быть готовы обе стороны, как это предусмотрено авансовым соглашением. Просроченный паспорт или какая-то другая заминка могут обернуться потерей внесенного аванса. Поэтому сначала нужно проверить себя, т.е. покупателя.

Для покупателя основным является вопрос проверки юридической чистоты квартиры. Оснований для признания сделки недействительной более чем достаточно: несоответствие ее закону или иным правовым актам, мошенничество; подлог документов; нарушение прав несовершеннолетних, наследников, иных лиц; совершение сделки недееспособным лицом или лицом, ограниченным в дееспособности; совершение сделки лицом, неспособным понимать значение своих действий; совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы; иные основания. Чтобы этого не допустить, крайне желательно лично контролировать процесс подготовки продавцом пакета документов на сделку. Подготовить такой пакет заранее, когда еще не получен аванс за квартиру, не имеет смысла. Дело все в том, что срок действия большинства справок ограничен одним месяцем и даже менее, для их получения требуется потратить немало времени и денег. Нужно внимательно читать каждый полученный документ, каждую справку. В них не должно быть противоречий по различным данным, не говоря уже об обычных ошибках.

Необходимо проверить некоторые обстоятельства, которые могут привести к тому, что совершаемая сделка впоследствии будет признана недействительной. Из них, а также, возможно, и из других источников покупатель должен почерпнуть для себя следующие сведения:

1. Убедиться в том, что все справки и документы получены законным образом.

2. Удостовериться в том, что именно то лицо, которое собирается продавать квартиру, и является ее собственником.

3. Узнать, не обременена ли данная квартира (аренда, ипотека, арест) правами так называемых третьих лиц, т.е. лиц посторонних, не участвующих в совершаемой сделке. В противном случае они могут заявить свои права на квартиру.

4. Получить в организации, которая управляет домом, расширенную выписку из домовой книги о собственниках жилья, т.е. выписку, в которой указаны все лица, когда-либо проживавшие (зарегистрированные) в данной квартире, с указанием адреса, по которому они выбыли.

5. Узнать, как, когда и отчего умерли люди, проживавшие в квартире или бывшие ее собственниками.

6. Убедиться, что жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят на учете в нарко- и психоневрологическом диспансере и что у них не было проблем с правоохранительными органами, а также с воинским учетом.

7. Убедиться, что из квартиры не выбывали в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, в длительные командировки в сопредельные области и государства.

8. Убедиться, что квартира не подвергалась перепланировке и переоборудованию.

9. Установить отсутствие нарушений прав несовершеннолетних, убедиться, что все разрешения органов опеки и попечительства получены в соответствии с законом.

10. Убедиться в наличии всех необходимых согласий (супругов, детей, наследников, а также других зарегистрированных в квартире лиц) на совершение сделки.

11. Убедиться в том, что телефонный номер зарегистрирован на продавца и он имеет право подписать заявление на телефонный узел о перерегистрации телефона на нового собственника квартиры.

12. Убедиться, что дому не угрожает снос, реконструкция, подтопление...

Для того чтобы произвести все эти действия, необходимо непосредственное участие собственника квартиры. В случае если собственник возражает против проверки юридической чистоты его квартиры, лучше отказаться от приобретения такой недвижимости. Для проверки юридической чистоты квартиры лучше обращаться к специалистам, т.к. только профессионал может знать все тонкости этого вопроса. Данный перечень не является универсальным, т.к. все случаи специфичны и требуют индивидуального анализа возможных обстоятельств покупки. Практически в любом случае имеет смысл получить выписку из реестра о зарегистрированных правах в органе, осуществляющем регистрацию сделок и перехода прав собственности.