?После распада СССР и фактического прекращения предоставления нового жилья за счет государства, весьма распространенным способом улучшения россиянами своих жилищных условий собственными силами стало приобретение жилья в новостройках. Но, поскольку стоимость квадратного метра жилья постоянно растет, то весьма востребованным способом стало приобретение жилья на стадии строительства или сразу после окончания строительства жилого дома. Такой способ приобретения жилья, позволяет сэкономить порядка 20-30 процентов от стоимости приобретаемого жилья. Также, данный путь приобретения жилья позволяет отказаться от столь сложной процедуры, как проверка «правовой истории» приобретаемой квартиры, на предмет наличия каких-либо незаконных действий с этой квартирой в прошлом, как если бы жилье приобреталось на вторичном рынке, а не у застройщика, построившего новый жилой дом.
Существует несколько способов приобретения жилья в новостройке, каждый из которых имеет как свои плюсы, так и свои минусы. Давайте подробнее рассмотрим каждый из способов приобретения жилья в новостройках, и уясним, на какие именно документы стоит обратить особое внимание.

Договор соинвестирования

До 01 апреля 2005 года, когда вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», законодательного регулирования привлечения денежных средств в строительство жилья в Российской Федерации вообще не существовало.
Поэтому застройщики заключали с гражданами, желавшими приобрести себе жилье на стадии строительства, договоры инвестирования (или соинвестирования) в строительство жилого дома, на основании Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Даже после того, как вышеуказанный Федеральный закон от 30.12.2004 года N 214-ФЗ вступил в силу, такая схема приобретения жилья, как заключение с застройщиком договора инвестирования в строительство жилого дома, сохранилась, и во многих регионах практикуется до сих пор. Дело в том, что Федеральный закон от 30.12.2004 года N 214-ФЗ распространяется только на те строящиеся объекты, разрешение на строительство которых было получено после 01 апреля 2005 года. Однако нередки случаи, когда застройщики получили разрешения на строительство жилого дома в местной администрации до 01 апреля 2005 года, после чего эти разрешения могли несколько раз продлеваться, что позволяет застройщикам заключать с гражданами не договоры долевого участия в строительстве, а договоры инвестирования (или соинвестирования) в строительство жилого дома на совершенно законных основаниях.

Если вам предлагается заключить договор инвестирования в строительство, то у застройщика нужно будет потребовать предоставления следующих документов:

1) Выписку из Единого государственного реестра юридических лиц на застройщика (чтобы проверить, как давно действует эта фирма-застройщик и где она, в настоящий момент зарегистрирована);
2) Договор аренды или документы о праве собственности застройщика на земельный участок под строящимся домом (чтобы удостовериться, что застройщик имеет право пользования земельным участком под строящимся домом);
3) Кадастровый паспорт на земельный участок под строящимся домом (чтобы удостовериться, что это, например, не земельный участок сельскохозяйственного назначения, на котором строительство капитальных строений запрещено в принципе);
4) Выписку из Единого государственного реестра прав на земельный участок под строящимся домом (чтобы удостовериться, что земельный участок под домом не находится в залоге у какой-нибудь организации или под судебным арестом и что он по-прежнему находится в собственности или в аренде у застройщика);
5) Разрешение на строительство (чтобы удостовериться, что застройщик имеет право на строительство именно этого жилого дома и что срок действия разрешения на строительство не истечет раньше, чем закончится срок действия предлагаемого вам к подписанию договора инвестирования в строительство жилого дома);
6) Инвестиционный контракт на строительство этого жилого дома. Здесь нужно будет посмотреть срок действия контракта, заключенного застройщиком с местной администрацией, что именно (какие конкретно объекты) должно быть построено по контракту, и как должны быть распределены площади жилых и нежилых помещений в этом доме после сдачи дома в эксплуатацию между всеми участниками инвестиционного контракта. Главное, на что нужно обратить внимание – чтобы в инвестиционном контракте и приложениях к нему распределение площадей между участниками инвестиционного контракта было предусмотрено не в процентах от общей площади дома, а в конкретных жилых и нежилых помещениях, и чтобы ваша квартира была указана, как переходящая в собственность застройщика, а не какого-либо другого участника инвестиционного контракта.

При заключении договора инвестирования (соинвестирования) в строительство жилого дома нужно иметь в виду, что даже если все вышеуказанные документы будут в порядке, вам никто не сможет гарантировать, например, что не будет двойной продажи вашей квартиры, поскольку такие договоры не подлежат обязательной государственной регистрации, и, соответственно, никто, кроме вас и застройщика, не будет знать о существовании такого договора. Иными словами, приобретение квартиры в строящемся жилом доме по такой схеме, не гарантирует вам, что вы не станете очередным обманутым дольщиком.

Договор долевого участия в строительстве

Как уже было сказано выше, с 01 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и если застройщик получил в местной администрации разрешение на строительство дома после указанной даты, то он уже будет заключить с вами не договор инвестирования (соинвестирования) в строительство жилого дома, а договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
В этом случае у застройщика нужно будет истребовать тот же комплект документов, что и при заключении договора инвестирования (соинвестирования) в строительство жилого дома.
Дополнительно нужно будет истребовать у застройщика выписку из Единого государственного реестра прав на квартиры, находящиеся в интересующем вас строящемся жилом доме.
Дело в том, что в отличие от договора инвестирования (соинвестирования) в строительство жилого дома, договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому, если в выписке из Единого государственного реестра прав, в числе прочих квартир, будет указано, что ранее Управлением Росреестра уже был зарегистрирован договор долевого участия в строительстве на интересующую вас квартиру, то эту квартиру застройщик вам уже предлагать не имеет права, поскольку ваш договор долевого участия в строительстве просто не пройдет процедуру государственной регистрации (так как права на эту квартиру уже зарегистрированы за другим участником долевого строительства), и подписанный вами с застройщиком договор будет считаться незаключенным.
Если подписанный вами с застройщиком договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома пройдет процедуру государственной регистрации, то по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию вы с вероятностью 99 процентов сможете оформить своё право собственности на приобретаемое по этому договору жилье.
Однако, поскольку договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, то в тексте договора должно быть четко оговорено, что вы произведете оплату по договору (частично или полностью) лишь после его государственной регистрации. В противном случае никто не сможет гарантировать вам, что ваши деньги не уйдут в никуда (по незарегистрированному, а, соответственно, и незаключенному договору).
Кроме того, договор долевого участия в строительстве намного сложнее по своему содержанию, чем договор инвестирования (соинвестирования) в строительство жилого дома. Поэтому, прежде чем подписывать такой договор, вам лучше будет проконсультироваться по предложенному вам к подписанию тексту с юристами, специализирующимися на таких договорах.

Договор уступки прав требования на квартиру

Часто бывает так, что участник долевого строительства (или соинвестор), ранее подписавший с застройщиком договор на квартиру в доме-новостройке, в какой-то момент утратил интерес к этой квартире.
В этом случае практикуется подписание с вышеуказанным участником долевого строительства (или соинвестором) договора об уступке прав требования, по которому участник долевого строительства (соинвестор) передает вам свои права требования к застройщику на оформление квартиры в собственность по окончании строительства дома.
В этом случае у участника долевого строительства (или соинвестора) и застройщика нужно будет потребовать такой же комплект документов, как если бы вы заключали договора инвестирования (соинвестирования) или договор долевого участия в строительстве.
Дополнительно нужно будет истребовать у участника долевого строительства (или соинвестора) копию заключенного им с застройщиком договора, чтобы уяснить, требуется ли согласование предлагаемого вам к подписанию договора об уступке прав требования с застройщиком. Если такое согласование по условиям первоначального договора долевого участия в строительстве (или договора инвестирования) требуется, то подписываемый вами с участником долевого строительства (или соинвестором) договор уступки прав должен быть подписан тремя сторонами – вами, первоначальным участником долевого строительства (или соинвестором) и застройщиком.
Кроме того, у самого застройщика нужно будет получить справку, заверенную подписью руководителя и печатью фирмы-застройщика, в которой будет сказано о том, что застройщик подтверждает, что приобретаемая вами квартира была первоначальным участником долевого строительства (или соинвестором) оплачена полностью и никаких претензий по оплате за эту квартиру застройщик не имеет.
Также нужно учесть то обстоятельство, что ваши права и обязанности будут прописаны в договоре об уступке прав требования точно так же, как и в первоначальном договоре инвестирования (соинвестирования) или договоре долевого участия в строительстве. То есть добавить в текст договора уступки прав требования какие-то новые условия, ранее не оговоренные застройщиком с первоначальным участником долевого строительства (или соинвестором), не удастся.
Кроме того, если вы будете заключать договор об уступке прав требования по долевому участию в строительстве дома, нужно знать о том, что ваш договор об уступке прав требования будет подлежать обязательной государственной регистрации, и будет считаться заключенным после прохождения процедуры такой государственной регистрации. Этот момент нужно будет учесть, когда вы будете договариваться об оплате по договору об уступке прав требования, чтобы то лицо, которое подпишет с вами этот договор, получило деньги только после его государственной регистрации (например, если деньги будут передаваться вами через банковскую ячейку или будут переведены на аккредитивный счет получателя денег).

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Даже после того, как на территории Российской Федерации начал действовать Федеральный закон от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», некоторые пробелы в российском законодательстве, регулирующем правоотношения по приобретению жилья в новостройках, сохранились.
Например, под действие Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» подпадают только те объекты, которые, во-первых, предполагают долевое участие в строительстве (распределение долей в праве на построенный объект), а, во-вторых, ещё не введенные в эксплуатацию объекты капитального строительства.
Индивидуальные коттеджи, как правило, не подпадают под действие вышеуказанного закона, как не подпадают под него и дома, уже сданные в эксплуатацию.
В первом случае застройщики предлагают гражданам заключить предварительный договор купли-продажи коттеджа на основании статьи 429 Гражданского кодекса РФ, поскольку иначе закрыть брешь в законодательном регулировании будет просто невозможно. При таком варианте приобретения жилья (коттеджа) вам следует истребовать у застройщика тот же комплект документов, что и при подписании договора соинвестирования, но с одним исключением – застройщик должен будет представить вам документы не о праве аренды, а о праве собственности на земельный участок, расположенный под интересующим вас коттеджем.
Во втором из рассматриваемых случаев (приобретение жилья в доме, уже сданном в эксплуатацию) заключение предварительного договора купли-продажи допустимо, если речь идет о квартире, на которую застройщик ещё не успел оформить своё право собственности. Лишь при таких обстоятельствах стоит рассматривать вариант с приобретением жилья в новостройке по схеме с предварительным договором купли-продажи квартиры, поскольку такая мера является для застройщика вынужденной, и иным способом он просто не может оформить с кем-либо свои договоренности по реализации квартиры в доме-новостройке. В этом случае от застройщика нужно будет потребовать вместо разрешения на строительство дома, копию постановления о вводе дома в эксплуатацию и выписку Единого государственного реестра прав на интересующую вас квартиру, в которой будет указано, что чьи-либо права (право собственности, право требования, обременения и аресты) на квартиру пока не зарегистрированы.
В обоих вышеперечисленных случаях в предварительном договоре купли-продажи должна быть четко указана календарная дата, не позднее которой застройщик обязуется заключить с вами основной договор купли-продажи приобретаемого вами жилья.

Приобретение жилья у Жилищно-строительного кооператива (ЖСК)

Часто, чтобы уйти от налогов, застройщики предлагают гражданам схему с приобретением жилья посредством участия в Жилищно-строительном кооперативе (далее – ЖСК). Схема с приобретением квартиры через ЖСК имеет свои плюсы и свои минусы.
К плюсам можно отнести стоимость такого жилья в доме-новостройке, которая сопоставима со стоимостью жилья, приобретаемого по договору инвестирования, поскольку отсутствует необходимость государственной регистрации оформляемых при вступлении в ЖСК документов.
Минусы такой схемы приобретения жилья, на первый взгляд, не видны, но вполне существенны, чтобы задуматься о целесообразности экономии денег при приобретении жилья по схеме ЖСК.
Дело в том, что при приобретении квартиры по схеме ЖСК вам предлагают просто вступить в кооператив, согласиться с условиями вступления в этот кооператив и его уставом, после чего оплатить вступительный и паевой взнос за квартиру и ждать, когда дом будет сдан в эксплуатацию и квартира будет оформлена в вашу собственность.
ЖСК, якобы, сам выбирает застройщика, подписывает с ним договор строительного подряда и перечисляет застройщику деньги за строительство жилого дома. На самом деле, очень часто, именно застройщик через подставных лиц создает этот ЖСК, и уже в момент своего создания, правление ЖСК знает, какой именно застройщик будет строить этот жилой дом.
Документы, подписываемые вами по схеме ЖСК (заявление на вступление в кооператив, письменное согласие с условиями устава кооператива и договор об оплате вступительного и членского взносов), как правило, не подлежат государственной регистрации.

При заключении договора на приобретение квартиры в доме-новостройке по схеме ЖСК нужно истребовать следующие документы:

1) Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц на ЖСК и застройщика;
2) Правоустанавливающие документы ЖСК на земельный участок, на котором будет осуществлено строительство многоквартирного дома;
3) Кадастровый паспорт на земельный участок под строящимся домом (чтобы удостовериться, что на этом земельном участке допускается строительство многоквартирного жилого дома);
4) Выписку из Единого государственного реестра прав на земельный участок под строящимся домом (чтобы удостовериться, что земельный участок под домом не находится в залоге, например, у банка, не находится под арестом и что он по-прежнему находится в собственности ЖСК);
5) Договор строительного подряда между ЖСК и застройщиком;
6) Разрешение на строительство (чтобы удостовериться, что застройщик имеет право на строительство именно этого жилого дома);
7) Копию Устава ЖСК.

При приобретении квартиры по схеме ЖСК вам нужно учитывать все возможные риски, а именно:

- возможность двойной продажи приобретаемой вами квартиры (поскольку документы, подписываемые членами ЖСК, часто нигде не регистрируются);
- довольно сложный порядок выхода из ЖСК и возврата внесенного вами в кооператив паевого взноса (как правило, возврат паевого взноса осуществляется не с момента вашего выхода из состава ЖСК, а с момента вступления вместо вас нового члена ЖСК и выплаты им кооперативу паевого взноса за вашу квартиру);
- проблемы с возвратом денег в случае, если дом окажется очередным долгостроем (если при всех остальных вышеперечисленных схемах приобретения жилья в доме-новостройке ответственность перед вами будет нести застройщик, у которого может быть много строящихся объектов, строительной техники на праве собственности и денег на счетах в банках, то у ЖСК этот дом может быть одним-единственным, в собственности может быть только компьютер на столе у председателя ЖСК и никаких средств на банковских счетах).

Поэтому схема с приобретением квартиры через ЖСК, в настоящий момент, является самой рискованной и абсолютно никак не гарантирует получение вами права собственности на оплаченную вами квартиру даже по окончании строительства дома.

В любом случае, какую бы схему с приобретением жилья в доме-новостройке вы не выбрали, желательно сначала собрать вышеперечисленные документы и предлагаемые вам к подписанию тексты договоров, отнести их и показать грамотному юристу, и лишь после этого принимать решение о приобретении понравившейся вам квартиры.

Источник: Отдел по Жилищным Судебным Спорам